Travaux en copropriété : ce qu’il faut savoir

La loi du 10 juillet 1965 indique que « chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Il existe des règles différentes en fonction des travaux :

Les travaux sans autorisation

Les travaux dans les parties privatives

Chaque copropriétaire a le droit de réaliser des travaux dans ses parties privatives, sans autorisation de la copropriété à conditions que les travaux n’affectent pas les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble. Ces travaux doivent respecter l’utilisation des parties privatives fixée dans le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble.

Le copropriétaire peut faire des travaux d’aménagement intérieur comme par exemple refaire l’installation électrique, repeindre les murs ou changer l’éclairage. Il peut aussi procéder à des transformations telles que refaire la cuisine, supprimer une cloison non porteuse ou créer une salle d’eau sans modification des réseaux.

Pour les autres travaux, un vote en assemblée générale à la majorité absolue est nécessaire.

Les travaux réalisés par le syndic

Le syndic de copropriété peut prendre l’initiative de faire réaliser des travaux sans vote préalable de l’assemblée générale. Les types de travaux concernés sont les menus travaux d’entretien (dont le coût est faible) et les travaux urgents nécessaires à la préservation de l’immeuble (soumis à une menace imminente), comme par exemple la remise en état de canalisations d’eau fuyantes, la réfection d’un mur pour prévenir un risque d’écroulement ou la réparation d’un chauffage défaillant.

Néanmoins, pour les travaux urgents, le syndic a l’obligation d’informer les copropriétaires de son initiative (par courrier, affichage dans les parties communes ou note déposée dans la boîte aux lettres) et de convoquer une assemblée générale devant entériner les travaux et en prévoir le financement.

Les travaux votés en assemblée générale

Les travaux d’entretien, de réfection et d’accessibilité

Ces travaux sont votés à la majorité simple (art. 24 de la loi du 10 juillet 1965), c’est-à-dire que la résolution est adoptée lorsque le nombre de voix des « pour » est supérieur à celui des « contre », présents ou représentés en assemblée générale.

Les travaux concernés sont l’entretien des parties communes (réparation des escaliers), le maintien de l’immeuble en bon état (réfection partielle de la toiture), les travaux nécessaires à la prévention de la santé et la sécurité physique des occupants, les travaux rendus obligatoires par une loi, un règlement ou un arrêté de police ou encore les travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et handicapées (pose d’une rampe).

Les travaux d’amélioration

Ces travaux sont votés à la majorité absolue (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965), c’est-à-dire que les voix « pour » à l’assemblée générale doivent représenter plus de la moitié des tantièmes généraux.

Il s’agit des travaux d’économies d’énergie (isolation thermique du bâtiment), de suppression des vide-ordures pour raison d’hygiène, d’installation ou modification d’une antenne collective de TV ou d’un réseau câblé, de pose de canalisations pour mise en conformité, d’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires, d’autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes (passage d’une canalisation), d’installation de dispositifs de fermeture de l’immeuble (interphone, digicode), ou encore de travaux comportant transformation, addition ou amélioration (espaces verts, ascenseur, boîtes aux lettres).

Cependant, sont votés à la double majorité des voix des copropriétaires représentant 2/3 des tantièmes (art. 26 de la loi du 10 juillet 1965) les travaux de surélévation ou de construction de bâtiments en vue de créer de nouveaux lots privatifs.

Autres travaux

Les décisions les plus importantes requièrent l’unanimité de tous les copropriétaires.

Exemples de travaux votés à l’unanimité : la suppression d’un équipement collectif (ascenseur, chauffage), la suppression d’un conduit de cheminée, la suppression du poste de concierge ou gardien, la modification de la répartition des charges, ou encore la cession des parties communes.