Le guide du vendeur - Conclure sa vente : formalités & délais

A. Le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation

Au moment de la signature du compromis de vente auprès d’un notaire ou d’un agent immobilier, l’acquéreur doit régler un dépôt de garantie demandé par le notaire. Ce dépôt représente généralement 10% de la vente et sera demandé à l’acheteur si celui-ci se désiste et renonce au bien après le délai de rétraction autorisé. Le montant du dépôt de garantie est fixé par le notaire et le vendeur.

Il permet de concrétiser la vente. La somme du dépôt de garantie est versée sur un compte bancaire professionnel appelé « compte séquestre ».

Quelles sont les délais de rétractation pour un acheteur ?

Promesse ou compromis de vente, le délai de rétractation pour un acheteur est le même : 10 jours à compter du lendemain la réception de la lettre recommandée avec avis de réception ou de la remise en main propre de l’avant contrat par le notaire ou l’agent immobilier. Ce qui veut dire que si l’acheteur dépasse le délai des 10 jours il est automatiquement engagé dans la vente.

• Le délai entre les deux contrats permet à toutes les parties de finaliser la vente : prêt, documents notariales…
• Il faut en principe compter trois voire quatre mois entre le compromis et l’acte de vente définitif.

B. Signature de l’acte de vente définitif

L’acte de vente définitif conclut la vente lors d’un rendez-vous chez le notaire. Le transfert de propriété est effectif lorsque l’acquéreur paie le prix. Ainsi le bien change de propriétaire.

Pour que l’acte de vente soit ni contesté ni annulé, le notaire doit réunir des documents :

• Les droits de préemption
• Les documents d’urbanisme
• Les renseignements hypothécaires
• L’assurance de responsabilité décennale

La signature de l’acte de vente peut se faire sur papier ou sur un support électronique (depuis 2006). Le notaire remet une attestation de propriété à l’acquéreur qui reçoit quelques mois plus tard l’acte authentique de l’acte de vente.

C. Les formalités postérieures à la signature de l'acte de vente

Le versement du prix de vente, ce qu’il faut savoir :

 « Selon l’article 1650 du code civil, la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et lieu réglés par la vente ».

• La transaction a lieu le jour de la signature de l’acte authentique. Les sommes seront déposées sur un « compte séquestre ». Le vendeur reçoit la somme de son bien 3 semaines après la signature de l’acte authentique, le temps d’officialiser la vente.
• Depuis 2013, tous les paiements supérieurs à 10.000 euros devront être réglés par virement bancaire. Le jour de la vente, les frais de notaire doivent être également réglés, ils sont de 7% du prix d’acquisition dans l’ancien et de 3% dans le neuf.
• Lorsque que l’acheteur a recours à un prêt pour financer le bien, c’est la banque qui se charge directement des fonds à disposition du notaire.
• Si l’acheteur a versé une indemnité d’immobilisation lors de la signature du compromis alors le solde sera payé au moment de signer l’acte authentique sinon il paiera l’intégralité du prix le jour de la signature.

La remise des clefs :

Pas d’obligations particulières quant à la remise des clefs, il peut s’agir d’une clé ou d’un trousseau. Il faudra juste bien-sûr s’assurer au préalable que ce sont bien les bonnes clés.
 

• Si l’acquéreur souhaite recevoir les clefs avant la signature de l’acte définitif de vente : c’est possible mais ce n’est pas recommandé.
• Si le vendeur a remis les clefs à l’acquéreur mais qu’il veut rester quelques jours dans son logement, il le pourra mais devra donner une contrepartie financière à l’acquéreur et dans certain cas verser une indemnité au notaire.

L’enregistrement au bureau des hypothèques :

Permet de vérifier l’identité du vendeur et la situation hypothécaire du bien. Inscription au registre foncier. Cette publicité se fait auprès du bureau  de la Conservation des hypothèques qui effectuent la mise à jour des changements introduits par l’acte et des droits d’enregistrement.

Une fois les formalités faites elles sont transmises aux services fiscaux.

La publication de la vente du bien au fichier immobilier rend la vente opposable aux tiers.

La notification auprès des compagnies d’assurance

Lors de l’acquisition du bien par l’acheteur, une notification de vente doit être effectuée à sa compagnie d’assurance et aux syndicats des copropriétaires.

D. Les obligations liées à la vente 

La vente d’un bien immobilier n’est pas un acte anodin et est soumise à des obligations de la part du vendeur et de la part de l’acheteur. Ne pas respecter une des obligations peut mettre en péril la transaction. C’est pour cela qu’il faut suivre à la lettre le processus de vente et éviter tous litiges possibles.

Le vendeur doit :

• Libérer le logement une fois vendu le jour de la signature du contrat de vente définitif
• Livrer un logement conforme à la description lors de l’acte de vente et préciser la superficie exacte du logement
• Garantir à l’acquéreur le bien, aucun tiers ne peut revendiquer la transaction. Si le vendeur a joué sur deux tableaux avec un autre acheteur il en paiera les conséquences.
• Remettre le dossier de tous les diagnostics techniques obligatoires. Il faut que l’acheteur possède tous les éléments sur le dossier et que tous les renseignements soient justes.